你还愿购买天价停车位吗? 开发商建筑成本内已含地下车库

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2018-10-03

南昌某小区地下车库中国江西网讯记者焦俊杰、涂文华实习生黄穗报道:伴随私家车的日益普及,停车难问题突出。 然而,小区地下停车位租售、产权、价格等问题引发的纠纷让车主更为无奈,前不久,南昌一楼盘被曝出的天价车位更是刺痛了大众的敏感神经,让这一问题再次引发热议。

  疑问仍然未解,南昌市内开发商售卖的车位是否均无产权?无产权车位到底归谁所有?开发商售卖车位是否违规?购房者如何规避购买车位时可能产生的法律风险?记者进行了调查。

   调查:南昌小区地下车位均没有产权  车位没有产权,开发商说是租,但一次性付款和买卖有什么区别?连日来,记者走访多家小区,业主均反映,开发商打着售卖使用权的名义卖车位。

这让众多业主很无奈,不买怎么办,没法停车。

  业内人士介绍,目前,整个南昌市的小区楼盘地下车位基本都没有产权,因为地下面积不计入楼盘容积率。 记者了解到,容积率为小区各类建筑的总建筑面积与小区总用地的比值,即总建筑面积/总占地面积。 计入容积率,相当于取得了占用范围的土地使用权,有了使用权后,才能有该地下建筑物的所有权。

业内人士介绍。   在南昌市房信网,记者对在售楼盘进行了一番梳理,以东投阳光城为例,该楼盘的地上面积为16万平方米,地下面积为万平方米,总用地面积为8万平方米,而容积率一栏登记为。

因此,地下面积均没有计入容积率。

  不仅如此,记者查阅了多个楼盘发现,地下面积不计入容积率是普遍做法。

  地下车位重复售卖?  地下车位的面积已经计入开发成本了,买房的时候就已经买了部分车位的面积,这不是纳入公摊了吗?开发商怎么还能再次售卖?近日,南昌市民肖先生告诉记者,他查看其小区楼盘成本公示,认为开发商地下车位上让业主重复掏钱。

  那么是否如此?记者登陆南昌市房信网,浏览发现,在东投阳光城建设成本情况表中,总建筑面积为18万平方米,其中包含了地下建筑面积万平方米,这意味着地下面积计入了总建设面积成本。   无独有偶,阳光城青山湖大境项目成本公示表显示,总建筑面积25万平方米,也包含了地下面积,共万平方米。

根据各个楼盘的公示表不难看出,地下面积计入楼盘总建设成本也是南昌市各开发商的普遍做法。

  房管局:不纳入容积率办不了产权  7月18日,针对以上疑问,记者采访了南昌市房管局办公室相关负责人,其告诉记者,车位的问题全国都是个难题,如果有哪个部门解决了,我们可以跟着做。

  他认为,车位分为有产权车位、人防车位、无产权车位。 是否有产权,要看是否纳入容积率,不纳入容利率的办不了产权。 再看是否纳入了公摊面积,纳入了公摊面积,就是业主所有。 他补充道,整个南昌市楼盘地下面积基本都没有计入容积率。

  早在2014年,南昌就出台了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》,规定地下空间建筑物应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。 那么,没有产权为何公然出售?那不是卖,是出售使用权。

而对于地下面积纳入总面积计算建设成本,其称不清楚,不归房管局管,建委负责这块。 随后,记者前往南昌市建委,相关工作人员称这块不归我们管,我们负责质量监督。   规划局:地下面积不属于公摊面积  南昌市规划局相关负责人介绍,相关条文有这方面的规定,地下面积不计入容积率。 他向记者出示了一份南昌市城市规划管理技术规定,针对南昌市建筑工程容积率计算规则,该文件规定,主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过米的用于停车及设备用房的地下室不计入容积率。   对于地下面积纳入总面积计算建设成本,该局一名工作人员认为,地下车库不属于公摊面积。

记者查询了解到,公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。   但是,对于地下面积纳入总面积计算建设成本的做法,是否属于重复售卖?记者没有得到解答。

  专家:购房者购买车位属重复掏钱  那么,为何会出现政策相互矛盾,地下车位面积一方面规定不计入容积率,一方面办不了产权证的情况?没有产权的地下车位应该归谁所有?开发商是否属于重复售卖地下车位?  一般来说,没产权本身就是没有保障的。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为,若是小区本身不调整,此类只有使用权的停车位没有太多风险。 但是,若是涉及到小区内部改造、绿化面积调整等,此时开发商可能会强制收回使用权,这种情况下业主会比较被动。   考虑到消防设施或公共设施,或者不属于传统房屋建造的领域,因此产生不纳入容积率的概念。

严跃进补充,正是出于这样考虑,往往也没有产权规范一说,甚至出现了停车位产权不清晰的问题,因此需要对停车位的属性进行重新界定。

  严跃进认为,没有产权的地下停车位,应该属于全体业主。 这个概念比较虚,很难掌控,也很难说让业主委员会来持有,本身业主中部分是投资投机客,对于此类问题可能也不关心。 如此一来,此类停车位最终都变为物业公司所有。   对于开发商将地下面积纳入总面积计算建设成本,严跃进认为,开发商销售时会把住宅建设成本分摊到销售面积里,这意味着购房者认购房产中有部分成本是停车位所占用。 同时,停车位又用作商业用途,而不是类似绿化等有公共使用的属性,所以对购房者来说属于重复掏钱。 严跃进进一步认为,从开发商的角度看,此类车位没有计入公摊面积,所以处分权在于开发商自身;但对于业主来说,此类停车位本身属于所属楼栋的一部分,开发商是没有权力去销售的。

此类监管空白的存在,是因为相关法规内容比较少,尤其涉及房屋交付以后各类物业的归属权的问题。

希望管理部门适当增加停车位的政策内容,做到购房的时候就明确此类停车位的权属关系。

  记者手记:规范调控房地产市场,应不仅局限于楼盘售卖,对于房产的重要配套停车位也应加强监管。 尤其是在私家车日益普及的今天,几乎家家户户都少不了停车位。

  然而,在采访中,记者听到的最多的是监管空白、没有规定、全国都是难题,不可否认的是,相关法律法规确实不完善,一些开发商借此扰乱了整个市场,购房者处于极度弱势地位。

  近年来,地下停车位引发的纠纷屡屡见诸报端。 在这种情况下,开发商利用法律法规不完善的漏洞,强买强卖、天价车位等问题的背后,成了任宰羔羊的消费者,无处维权。   那么,多年的沉疴痼疾如何去除?笔者认为,相关法律相关应该尽快完善,让执法者有法可依。 除此,恐怕还需要监管部门拿出勇气、魄力,主动作为,而不是一句监管空白打发了事,更不要让监管空白成了推脱卸责的万能药。

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